证券时报记者 吴家明
今年上半年，全国楼市政策持续优化调整，北上广深等一线城市率先释放企稳回暖信号，市场预期有所修复。进入7月传统淡季以来，楼市运行呈现出新的结构性特征。
证券时报记者实地走访发现，二手房市场告别过去的“同涨同跌”，不同区位板块、不同总价段房源之间的分化态势持续深化。业内人士认为，政策端应顺势优化，当前楼市政策重心已不再局限于短期刺激市场成交，城市更新、“好房子”体系构建、住房消费全链条支持，正成为下一阶段政策聚焦的核心领域。
楼市淡季仍显韧性
7月历来是房地产市场的传统销售淡季，但今年一线城市楼市整体运行依然展现出较强的韧性，其中二手房市场作为楼市运行的“晴雨表”，表现尤为突出。
北京市住建委官网数据显示，7月北京二手住宅网签量为1.4万套，同比增长9.8%。而在深圳，7月全市二手住宅网签销售4795套，同比增长3%。中指研究院的数据显示，二季度以来北京和上海的新房、二手房成交同比均实现增长。其中，二手房市场表现尤为突出，上半年成交规模均创近5年同期新高，7月的成交规模同比持续增长。深圳自4月底出台楼市新政后，新房成交量连续3个月同比增长超过40%，二手房成交量连续2个月同比增长超过10%。
从环比维度观察，7月多个重点城市新房、二手房成交量均出现不同程度的阶段性回落。深圳贝壳研究院院长肖小平表示，当前市场成交环比小幅回落，主要受盛夏极端高温天气、暑期居民休假等季节性因素影响，属于历年楼市运行过程中的常见现象，当前市场整体基本面相比去年同期已经明显修复。
记者注意到，目前国内多数城市二手房市场呈现“量稳价跌”的运行特征，即便成交量已经进入稳步回升通道，二手房市场价格整体仍处于调整区间。中指研究院数据显示，7月百城二手住宅均价环比下跌0.44%，跌幅较上月扩大0.02个百分点，一线、二线、三四线城市二手房价格全线走弱，环比跌幅分别为0.25%、0.45%、0.48%。
针对这一现状，各地在政策端开启针对性发力。例如，越来越多的城市在出让土地时明确要求现房销售。近日，湖北省发行6.77亿元专项债，专项用于收购闲置存量商品房转化为保障房，从供给端缓解二手房库存压力。
各价段二手房走势分化
记者在深圳市场实地走访发现，二手房市场不再“同涨同跌”，市场分化特征持续深化。
“看到朋友手里一套核心城区的改善型房源顺利以高价成交，我就跟着调高了自己名下一套总价300万元左右的刚需二手房挂牌价。”在深圳罗湖工作的程浩（化名）告诉记者，“调整挂牌价之后的结果是，整个7月来看房的客户数量出现了明显下滑，几乎没有收到有效意向。”也有多个片区的房产中介经理表示，尽管成交量的表现好于去年，但从交易结构看，以价换量仍是普通二手房市场主流。
深圳贝壳研究院监测数据显示，各总价段房源行情走势不再同步，而是依托需求属性、资产定位差异，走出三条相对独立的行情曲线。7月，深圳二手房各梯队价格表现分化：500万元以内刚需房源成交均价环比下跌1.3%，500万元至1000万元的改善房源价格微涨0.1%，1000万元以上高端房源价格环比上涨5.7%。
在市场分化的背景下，房企也开始做出“改变”。广州一家大型国企的营销部负责人对记者表示，不同购房者对不同地段和产品的认知也不一样，所以楼市应该会更向性价比、个性化的方向发展。“作为从业者，这半年的体感与成交数据接近，目前一线城市的楼市正在理性回温，房企应该依据用户的画像和需求设计房子，‘好房子’的要求会越来越高，而用户也会根据自己的经济情况购房，变得越来越理性。”
中指研究院上海企业常务副总经理程宇认为，房企应持续聚焦核心地段，以产品创新与服务升级锻造核心竞争力。
市场有望持续修复
针对当前房地产市场出现的一系列新特征，肖小平表示，后续政策大概率会结合楼市实际运行状态灵活优化调整，整体维持稳中优化的思路。中指研究院认为，“稳定房地产市场”是贯穿全年的既定目标，短期政策重心预计仍是推动既有政策加快落地见效，包括加大住房消费支持力度、盘活存量土地和商品房等。也有业内人士认为，从目前情况看，政策重心已不只是短期促进成交，城市更新、好房子、住房消费等方面应成为政策聚焦的领域。在政策合力之下，下半年房地产市场将持续稳定修复。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，楼市下半年的核心发力点之一，正是住房以旧换新政策的落地推进。尽管各地已陆续出台相关举措，但整体市场反馈尚未达预期。进入下半年，国企收购存量旧房转化为保障性住房、人才住房的力度将显著加大；同时，城市更新领域的房票安置力度也将同步升级，引导更多安置需求直接导入存量房市场，盘活现有房源。
对于当前楼市的交易成本，李宇嘉建议，如今市场已全面步入改善型需求主导的阶段，多数购房者倾向于一步到位置换适配家庭长期需求的住房，因此可对普通住房的契税优惠标准进行针对性调整优化。中国（深圳）综合开发研究院金融所执行所长余凌曲则表示，在实际利率偏高的背景下，各地应扩大优质房源供给，探索降低房产流转成本的方式。
针对近期市场热议的商业房贷贴息传闻，李宇嘉认为，此前推进的存量房贷利率下调，本质上已经起到了“隐性贴息”的效果。直接贴息虽理论上可撬动居民消费、拉动换房需求释放，带动市场增量，但结合当前实际市场表现来看，这类政策的拉动作用已较有限。
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